АнтиФинРазведка

Самый честный блог о финансовой системе Российской Федерации

Аренда жилья: сектор под контролем налоговой службы. Как оптимизировать налоги.

2021-03-02 ОЛЕГналоги

Сдача жилой недвижимости в аренду для многих россиян является одним из ключевых источников дохода. При этом подавляющее большинство не платит налоги, что сильно беспокоит государство. В этом году Министерство строительства готовит законопроект по повышению прозрачности рынка. Планируется запустить информационную систему учета договоров, разработать типовой документ и создать агрегатор с собственниками и арендаторами. А в целом уже сегодня существует три способа легальной сдачи квартиры или дома.

В первую очередь закон заденет собственников квартир и частных домов в курортных городах РФ. Не секрет, что многие жители Анапы, Ялты, Сочи живут весь год на деньги, заработанные в период курортного сезона от сдачи недвижимости в аренду. Эксперты предупреждают, что новый закон выведет на свет всех арендодателей, получать втайне доходы без уплаты налогов у них уже не получится. За уклонение передачи информации в единый реестр жилых помещений в аренду будет предусмотрен ощутимый штраф.

В соответствии с законом все граждане, индивидуальные предприниматели и организации, сдающие жилье, будут обязаны вносить сведения в единую базу данных. Контроль за ведением такой системы планируется предоставить Федеральной налоговой службе. Ну а сам налог составит 13% от дохода.

Сегодня есть три варианта сдачи квартиры в аренду. Первый из них для тех, кто не привык считать свои деньги, а именно: уплата НДФЛ в 13%. Для этого нужно сдавать декларацию в налоговую службу. Потенциально вашу деятельность могут признать предпринимательством и вдобавок доначислить НДС. Второй вариант – вы регистрируетесь в качестве самозанятого и платите налог на профессиональный доход. 4% для физлиц, 6% для юрлиц. Никакой отчетности сдавать не нужно, как и платить страховые взносы. Самозанятость подойдет даже госслужащему, коему запрещено заниматься коммерческой деятельностью. Третий вариант – регистрация в качестве ИП и выбор упрощенной системы налогообложения (УСН) с 6%. Или приобретение патента, который в каждом регионе имеет разную стоимость. Для ИП придется сдавать ежегодно декларацию и купить онлайн-кассу. Как видим, лучше платить 4% по НПД или 6% по УСН, нежели 13% НДФЛ.

В конечном счете вырисовывается следующая картина. Государство потенциально получит новые налоги и пополнение бюджета. Владельцы сдаваемых квартир, домов и комнат получат уменьшение своего бюджета на 4-13% и будут вынуждены повышать стоимость. Съемщики жилья столкнуться с ростом цен на аренду, ухудшением своего материального положения. Скорее всего, спрос на эти услуги будет падать, а значит станут беднее и собственники жилых помещений.

В последние годы ФНС веером рассылает письма-уведомления индивидуальным предпринимателям и обычным гражданам. Фискалы интересуются незадекларированными доходами от аренды недвижимости. Являться в налоговую службу вовсе не обязательно, достаточно выслать письменный ответ. В нем указать, что квартир не сдаю, денег не беру. Однако среди получателей уведомлений могут быть и те, кто действительно зарабатывает и не платит налоги от сдачи жилья. Эксперты считают, что репрессивных мер и выездных проверок не будет. Рынок отрегулируют и возьмут под контроль посредством сервисов и агрегаторов - как это произошло со службой такси.

Разумеется, даже при возможном государственном контроле рынка аренды жилья никуда ни денутся способы мошенничества. Причем жертвами могут быть как арендодатели, так и арендаторы. Хозяева нередко сдают квартиры коренным жителям с пропиской, а позже выясняется, что там живут выходцы из других государств. Дело в том, что они специально находят человека со славянской внешностью, платят ему и выставляют в качестве арендатора. Квартиросъемщики сами могут фигурировать как пострадавшие. Перед арендой им желательно проверить через ЕГРН количество собственников квартиры. Если их больше одного, то при заключении сделки необходимо присутствие всех, либо наличие доверенности от отсутствующих. В противном случае жильца по закону могут в любое время выселить.