АнтиФинРазведка

Самый честный блог о финансовой системе Российской Федерации

Что выгоднее - ипотека или аренда жилья.

2021-03-15 ОЛЕГбизнес

В прошлом и этом году в РФ активизировалась льготная ипотека под 6,5% годовых. Хотя и обычная со ставками в 7-9% тоже присутствует на рынке. Многие люди стоят перед дилеммой: взять кредит на жилье с большой переплатой или снимать его, не имея в собственности. Рассмотрим плюсы и минусы обоих вариантов.

Чтобы принять решение между ипотекой или арендой, необходимо знать динамику ключевой ставки. Она снижается и соответственно падают ставки по кредитам. Сегодня популярна льготная ипотека с 6,5% годовых, в этом году ее брать интересно (обычная средняя ставка – 7,3%). Что касается аренды, то при падении платежеспособности населения цены на нее не выросли. Она может повышаться ежегодно в зависимости от инфляции и пожелания арендодателя. Ипотека предпочтительней и такого варианта, как аренда жилья с одновременным инвестированием накоплений в те или иные активы. Просто потому, что доходность по депозитам и облигациям низкая. В пользу ипотеки также стабильный и официальный доход. Последний фактор дает право претендовать на ипотечные каникулы в случае временного затруднения обслуживания кредита. В пользу аренды ситуация, когда ваши доходы нестабильны и неофициальны. Ибо на таких условиях ипотеку могут выдать по гораздо более высокой ставке.

Рассмотрим пример. Вы выбрали квартиру: однушка в Москве стоимостью 5 миллионов рублей. Ее можно снимать за 20-25 тысяч рублей в месяц. Если же взять ипотеку на 25-30 лет без первоначального взноса, то ежемесячный платеж составит 40-45 тысяч. Возникает дилемма: плата за ипотеку - 40 тысяч, за съем - 25 тысяч. Здесь гражданин сам решает, что выбрать. Плохой вариант, когда в ипотеку приобретается небольшое по метражу жилье в отдаленном районе. Сдача ее в аренду не покрывает расходов на проценты, а проживать в ней хозяин не будет.

По мнению экспертов, если у вас нет первоначального взноса в 20% от цены жилья, с оформлением ипотеки стоит повременить. Если банк предлагает низкую ставку за покупку квартиры в конкретном доме – отнеситесь к этому настороженно. Может быть район и сам объект недвижимости вас не очень устроят. Нужно тщательно изучить кредитный договор и выяснить у сотрудника банка все нюансы. Многие банки навязывают невыгодное страхование, предлагая свою страховую компанию. Одна из ошибок заемщика – моральная неготовность к ипотеке и выплате денег. Многие люди не обладают финансовой дисциплиной, а за просрочку по кредиту назначаются пени.

Какие можно выделить плюсы ипотеки? Это возможность получения налогового вычета в 13% от цены приобретенной квартиры и еще 13% от суммы уплаченных процентов. Но не более соответственно 260 и 390 тысяч рублей. Разумеется, вы должны работать официально. Также хорошо, если гражданин подпадает под те или иные льготы и субсидии при ипотеке. Ее можно взять по более дешевой ставке при рождении второго ребенка. Материнский капитал позволяет вложить его в первоначальный взнос или погасить кредитный долг. Разумеется, есть и минусы ипотеки. Во-первых, пока вы за нее не расплатились, квартира остается в собственности банка. Воз-вторых, наличие довольно дорогой страховки жилья и вашей жизни, способной достигать десятки тысяч рублей в год. И самый главный недостаток – большая переплата. За 10-15 лет она может достигать 2-2,5 млн рублей. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата. Ну и следует выбирать банк с минимальным процентом, изучить тарифы страховой компании, уточнить правила досрочного погашения кредита.

Кстати, вкладываться в недвижимость для сдачи его в аренду сегодня не очень выгодно. В Москве ставка аренды многие годы не растет. Минимальная стоимость однокомнатной квартиры внутри МКАДа доросла до 7 млн рублей, а ее аренда осталась на уровне 32-35 тысяч рублей. Срок возврата инвестиций в покупку такого жилья составит минимум 15 лет. А если инвестировать 7 миллионов в финансовые инструменты под 8-9% годовых, то доходность перекроет выгоду от аренды. 8-9% принесут вам 560-630 тысяч рублей в год, а сдача жилья - чуть более 400 тысяч.

Падающие доходы населения и рост цен на недвижимость формируют низкую доступность жилья. Несмотря на кризис в этом году цена квадратных метров подскочет вверх. Минстрой никого ни обнадежил: в Москве и на Дальнем Востоке квартиры подорожают на 8 -10 тысяч рублей за кв. м, в большинстве регионов стоимость увеличится в среднем на 2–3 тысячи рублей. Сами застройщики прогнозируют еще более высокие цифры — на 12-20%. Напомним, в минувшем году Россия оставалась в десятке стран-лидеров по темпам роста цен на жилье. Она увеличилась во многих регионах на 22-37%.

Наблюдатели отметили низкую доступность жилья в РФ. Основная причина – рост цен на квадратные метры. Так, с первого квартала 2019 года по третий квартал 2020 года ярко выраженный ценовое ралли на первичном рынке недвижимости наблюдался в следующих агломерациях: Московской (+24%), Петербургской (+29%), Владивостокской (+36%).