АнтиФинРазведка

Самый честный блог о финансовой системе Российской Федерации

Недвижимая вакханалия: как отменяют через несколько лет законные ДКП недвижимости? Юридические способы защиты.

2021-04-05 ОЛЕГзакон

Важнейшим экономическим институтом, обеспечивающим демократический путь развития государства, является частная собственность. Однако в российской практике можно лишить гражданина приобретенной недвижимости в любой момент. Как это происходит?

«Обычные» основания лишения права собственности на недвижимость

  1. Если при продаже нарушили следующие условия:

Продажа имущества без надлежащего правомочия. Как пример: муж и жена совместно приобрели собственность. Через несколько лет жена продает квартиру. Если нет официального разрешения от супруга (которое, кстати, стоит оформлять в письменном виде с нотариальной поддержкой), то заключенный таким путем договор можно оспорить в судебном порядке.

Дефект представительства. ДКП недвижимости был заключен с представителем, который не имел право на подписание контракта из-за прекращения действия доверенности (в требованиях по прекращению ДКП откажут в том случае, если воля выдавшего доверенность не была нарушена в ходе заключения контракта).

Дефект дееспособности. В практике были случаи, когда субъект реализовывал свое имущество, но потом оказывалось, что он является недееспособным.

Проблемы с возрастом. Если собственнику больше 70 лет, то его родственники могут попытаться оспорить заключенный ДКП, ссылаясь на то, что при оформлении контракта гражданин не понимал юридического значения своих поступков (при этом в качестве доказательств могут быть использованы выписки из медицинской карты, которые подтвердят сложное состояние здоровья гражданина в момент заключения договора).

Проблемы с несовершеннолетними детьми. Дети, как это установлено в Конституции РФ, являются приоритетом государственной политики России. Поэтому «цветы жизни» должны быть обеспечены комфортным жильем. Если ребенка выписывают без предоставления равноценного жилья, то это является основанием для дальнейших действий органов опеки и попечительства, с помощью которых можно оспорить заключенный ДКП недвижимости.

  1. Покупка имущества у продавца, который стал наследником. Наследственные правоотношения являются наиболее опасными с юридической точки зрения: в любой момент после оформления и регистрации ДКП могут «всплыть» родственники наследодателя, внебрачные дети и иные заинтересованные в имуществе субъекты.
  2. Проблема продажи имущества юрлицом:

- Если компания после реализации недвижимости в течение 3 лет разоряется, то в этом случае кредиторы или управляющий могут оспорить совершенный контракт («период подозрительности»);

- При заключении ДКП необходимо уточнить: является ли эта сделка крупной? Если ее стоимость значительна для фирмы (для ООО – размеры указаны здесь, для АО – здесь), то все контракты производятся при согласовании с уполномоченным внутренним органом компании. Отсутствие такого «разрешения» автоматически предполагает возможность обжалования (и суды нередко поддерживают обоснованность требований, указывая на явные нарушения).

Как защититься от подобных требований?

  1. Приобретать имущество лучше всего «старое» (собственник должен владеть, пользоваться и распоряжаться им открыто более 7-10 лет). Постоянные перепродажи недвижимости в течение последних нескольких месяцев должны насторожить будущего приобретателя.
  2. Перед покупкой рекомендуется проверить все сведения о недвижимости, риелторе и иных факторах по ЕГРН и другим реестрам. Особо обратить внимание следует на детали:

- реальное наличие всех сособственников;

- официальное согласие супруга на совершение сделки;

- информация из психоневрологических и иных диспансеров (при отсутствии этих данных – требовать предоставления прав на управление транспортным средством);

- при приобретении имущества у юрлиц – пробить данные на контрагента в соцсетях и через специальные сервисы (как пример: «Контур-Фокус» и «Интерфакс-Спарк»);

- если выписывается из недвижимости ребенок, то будущему собственнику необходимо узнать место его нахождения (куда его пропишут? есть ли у органа опеки и попечительства претензии к новому помещению?).

  1. С рентой или наследством лучше всего вообще не связываться. Или сразу проверяйте всех родственников и их возможные требования на недвижимость (что, отметим, сделать практически нереально).

Не стоит заключать ДКП и с пожилыми собственниками имущества (если, конечно, его интересы не представляет более молодой родственник, действующий по официальной доверенности).

  1. Если продавец действует по доверенности, то требуйте обязательно предъявления собственника. При этом саму доверенность можно «пробить» на сайте ФНП (учитывайте только, что информационные изменения в реестр вносятся достаточно медленно).

Главный сигнал опасности для покупателя. Стоимость объекта по ДКП приблизительно на «среднем уровне» по региону. Если в субъекте федерации «двушка» в среднем стоит 5 миллионов, то демпинг до 3,5 млн рублей должен вызывать вопросы у приобретателя.

Какой опыт приобретения недвижимости за пределами России?

Зарубежные страны считают, что покупатель – это самая слабая сторона. Ее надо защищать максимально. Поэтому используются «ресурсы» независимых и объективных институтов. Например, нотариусов (ФРГ). Последний, обладая всем необходимым объемом информации, должен «пробить» данные на приобретаемую недвижимость по своим источникам. Если потом возникают претензии, то часть ответственности перекладывается на нотариуса.

В РФ такой опыт тоже внедряют: нотариусы «включаются» в систему страхования своей деятельности. Если случится какое-нибудь ЧП, то деньги вернут. Однако, отметим сразу, практика это новая и очень неоднозначная.