АнтиФинРазведка

Самый честный блог о финансовой системе Российской Федерации

Изъятие имущества у добросовестного приобретателя: почему законодательство и правоприменение столь различно и проблематично?

2021-07-02 Максимзакон

Нередко добросовестный покупатель недвижимости по суду лишается приобретенной собственности. Почему это происходит? И из-за чего законодатели и суды не могут однозначно определить условия изъятия?

Хотя законодательно добросовестный приобретатель имущества официально защищен, однако это не мешает судам разных уровней принимать решение не в пользу покупателя: по мнению третьей ветви власти, субъект должен сам проанализировать сотню различных документов, оценить риски, а потом заключить договор. При этом его должны насторожить следующие факты: постоянная перепродажа имущества в короткий период времени, дарственная, получение имущества по наследству, заключение контракта с семьей, в которой есть малолетний ребенок.

Неприкосновенность частной собственности, невозможность ее истребования после добросовестного приобретения является базисным параметром любого демократического государства с цивилизованным рынком.

В Российской Федерации, к сожалению, ситуация несколько иная: хотя законы и устанавливают вектор защиты прав и законных интересов собственников (Гражданский кодекс РФ), однако на практике суды нередко лишают покупателей недвижимого имущества, ссылаясь на то, что приобретатель не отследил наличие у собственника надлежащих документов, подтверждающих правомочия последнего на распоряжение объектом недвижимости.

Неоднократные попытки Верховного суда РФ систематизировать практику, облегчив ситуацию для добросовестных приобретателей, не приводят к позитивным результатам: нижестоящие судебные инстанции, учитывая весь блок доказательств, принимают нередко прямо противоположные ВС РФ решения (при этом заставить исполнять требования ВС РФ не получится, так как судебного прецедента в РФ не имеется, правоприменители вольны делать в пределах закона все то, что соответствует их представлениям о справедливости, законности и обоснованности).

По идее, конечно, в этой ситуации, должны помочь законодатели: они обязаны комплексно устранить дефектность и противоречивость норм, приведя регулирование в соответствие с лучшими международными стандартами. Однако российские законотворцы если и исправляют недостатки, то по отдельности, а не в комплексе: улучшая отдельные части института, добиться единого и непротиворечивого регулирования невозможно.

Таким образом, так как органы власти не могут ввести единообразные требования, то все риски автоматически перекладываются на плечи простых граждан.

Что в этой ситуации стоит делать людям?

  1. Перед приобретением недвижимости рекомендуется проверять все данные по ней через следующие источники:

- единый государственный реестр недвижимости;

- региональные и муниципальные СМИ (важно оценить, есть ли рядом с приобретаемым объектом трубопроводы и иные стратегические сооружения);

- кадастровые карты (необходимо проанализировать, нет ли возможных вариантов территориальных споров с соседями или иными лицами; действительно ли приобретаемый объект недвижимости находится на целевой земле);

- соцсети и поисковики (стоит оценить репутацию продавца на основе откликов).

  1. Не рекомендуется заключать договоры, основанные на:

- наследовании имущества (так как проследить весь объем родственных связей крайне сложно и никто не даст гарантий, что через 3 года после заключения ДКП не появится очередной родственник, желающий вступить в права);

- дарении (заинтересованные субъекты могут оспорить данный контракт, указав на невменяемость дарившего);

- ренте (только в столице, по уверениям Р.А. Епихина, расторгается порядка 20 договоров ренты и 20 договоров купли-продажи, основанных на договоре ренты, в связи с явным нарушением требований права).

Если все-таки решили оформить ДКП недвижимости в вышеперечисленных ситуациях, то проследите, чтобы минимальные сроки владения недвижимостью составляли 10 лет и более.

  1. При оформлении документации необходимо обратить внимание на следующие странности, которые нередко имеют существенное значение при расторжении договора:

- многочисленность переходов прав собственности на недвижимость в течение короткого периода времени (мошенники, завладев имуществом, перепродают его много раз, сбивая со следа правоохранительные органы);

- отказ продавца предъявить объект покупателю в натуре;

- отсутствие ряда правоустановительных документов при заключении контракта (или подготовке к заключению).

  1. Если ДКП заключается с родителями несовершеннолетнего ребенка, то рекомендуется проверить:

- факт прописки малыша в новом доме (квартире);

- наличие согласия на переезд от органов опеки и попечительства (новое жилое помещение должно быть по качеству и количеству не хуже проданного).

А что на западе? Законодательство зарубежных стран не требует от простых граждан многочисленных действий по проверке контрагентов: основные риски возлагаются обычно на уполномоченных лиц, обладающих специальными познаниями в этой сфере (чаще всего таковыми являются нотариусы и регистрирующие органы).