АнтиФинРазведка

Самый честный блог о финансовой системе Российской Федерации

Почему эскроу-счета не защищают?

2021-12-10 МАКСИМзаконы

Система инвестиционного страхования в России была перестроена, так как слишком часто заинтересованные субъекты (недобросовестные застройщики) обманывали дольщиков. Внедрение эскроу-счетов казалось панацеей от всех бед: собранные с людей деньги аккумулируются на специальном счете в банке. Через несколько лет после старта программы эксперты указывают на то, что потерять деньги даже в такой ситуации тоже вполне реально.

Институт долевого строительства жилья, возникший в 1985 году в Аргентине, был успешно заимствован Россией в 90-е годы: предполагалось, что граждане, инвестировав свои средства в возводимые объекты недвижимости, получат квартиры в короткие сроки, а государство отчитается об улучшении качества жизни населения, не прилагая существенных усилий в плане регулирования и контроля.

Такая конструкция взаимоотношений предполагала, что все значимые функциональные вопросы де-факто были переданы для решения застройщикам, которые, не имея никаких по сути нормативных ограничений, стали, пользуясь отсутствием должной регламентации, крайне вольготно толковать свои права: так, например, распространилась схема, когда юр.лицо - строительная компания собирала средства у граждан, а через некоторое время объявляла о банкротстве, не исполняя должным образом взятые на себя обязательства.

Долгие попытки модернизации законов.

В 2000-хх годах, когда количество обманутых дольщиков превысило все разумные пределы, власти попытались определить нормативные рамки.

В результате в 2004 году был принят первый вариант акта о долевом строительстве, который законодатели оценивали более чем положительно, так как он предусматривал защиту от двойных продаж.

Юристы-практики, отмечая позитивные черты созданного документа, однако, говорили и о существенных недостатках, которые обнаружились после начала действия ФЗ: застройщики, столкнувшись с нормативными ограничениями в получении денег, попытались «вывернуться», заключая с гражданами не договоры купли-продажи, а вексельные контракты или предварительные договоры на право заключения ДКП в будущем.

Вполне очевидно, что такие действия юрлиц не могли улучшить ситуацию в секторе, так как векселя и предварительные договоры тоже плодили обиженных и оскорбленных (при банкротстве компании покупателя, который формально не является участником долевого строительства, не включат в очередь кредиторов).

Государство, видя неэффективность введенных «правил игры», не раз пыталось модернизировать созданное путем усложнения конструкции институтов.

Этапы большого пути прослеживаются по следующей хронологической таблице:

1.В 2010 году в текст Федерального закона внесли изменения, оцениваемые в научной среде достаточно критично: с одной стороны – корректировка нормативной базы позволила унифицировать формы заключаемых договоров на продажу квартир в строящемся доме; с другой стороны – государство так и не коснулось проблемы распределения средств, вложенных дольщиками.

Все это, по данным государственного РИА «Новости», «приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги».

2.В декабре 2012 года деятельность строителей официально застраховали: теперь все компании должны были перечислять страховщикам 1% от стоимости заключенного договора долевого участия. Предполагалось, что если фирма, возводящая здание, рухнет, то компенсаторных возможностей страховых организаций хватит. По факту, как отмечали потом в Минстрое, реформа не привела ни к каким позитивным результатам: количество страховых увеличилось пропорционально, но при банкротстве строительных фирм лишь единицы получали назад свои деньги.

3.В 2017 году (сразу после банкротства компании-застройщика «СУ-155») создается специальный Фонд защиты прав дольщиков. Предполагалось, что строители должны перечислять туда 1,2% с каждого заключенного договора, а из формируемого Фондом резерва будет финансироваться достройка проблемных объектов.

4.В 2018-2019 годах (после длительных обсуждений у Президента РФ Владимира Путина) ввели (наконец!) проектное финансирование, предполагающее, что:

- деньги от граждан за возводящиеся квадратные метры передаются теперь не застройщикам, а крупным кредитным организациям;

- если строительная компания выполняет все условия ДДУ, то в этом случае финансы на специальном счете в банке «размораживаются», девелопер получает доступ к ним;

- если СК не может исполнить обязательства, то люди возвратят средства без какой-либо индексации.

Какова результативность реформ?

Анализируя разные источники, можно заметить несколько взаимообусловленных трендов:

- во-первых, несмотря на большое количество вводимых ограничений и нормативов, количество пострадавших граждан от недобросовестных действий застройщиков не уменьшается. В 2020 году, как заявляли в Минстрое РФ, в России насчитывалось 133 тысячи обманутых дольщиков и более 2 тысяч проблемных долгостроев; в середине 2021 года – 160 тысяч обманутых дольщиков и почти 3 тысячи проблемных объектов (для сравнения: в «кризисном» 2017 году более 200 тысяч семей числились пострадавшими, а количество долгостроев оценивалось в 2134 объекта).

Об отсутствии действенных шагов к улучшению говорят, кстати, и в Счетной палате: «… несмотря на принятые в 2018–2019 годах меры по совершенствованию действовавшего законодательства, количество обманутых дольщиков имеет тенденцию к увеличению и в настоящее время, по различным оценкам, составляет порядка 200 тысяч граждан. При этом до настоящего времени точная и достоверная информация об общем количестве пострадавших граждан – участников долевого строительства [в базах данных органов власти] отсутствует» (цитата приведена по отчету СП в июле 2020 года).

- во-вторых, из-за некоторых законодательных комбинаций произошел рост стоимости квадратного метра, так как застройщики вынуждены финансировать возведение объектов, обращаясь к собственным или заемным банковским средствам.

Являются ли эскроу-счета панацеей от всех бед?

Пока нет, так как недостатки нормативного регулирования до сих пор не устранены:

1.Если договор долевого участия был расторгнут (и, соответственно, человек не получил предусмотренной собственности), то возврат денег происходит без корректировки на инфляцию.

Ъ, ссылаясь на гендиректора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталию Кузнецову, рассказывает историю дольщика, который в 2019 году, желая приобрести квартиру, заключил договор на 5 миллионов рублей, но ввода дома в эксплуатацию он так и не дождался.

- … получил назад свои деньги, но за два года стоимость аналогичной квартиры выросла до 7–8 млн руб.,- говорит эксперт.

2.Риски выбора «правильного» жилого комплекса опять же возлагаются на клиентов: нельзя думать, что банк, модерирующий процесс внесения средств, будет проверять всю нормативную документацию по возводящемуся или планируемому зданию.

Глава агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев в интервью Ъ приводит в пример случай в Воронеже: там собственник завода вынужден сносить жилой комплекс, который возводится в санитарно-защитной зоне предприятия. По словам юриста, средства застройщик собирал через эскроу-счета.

Все возникающие трудности означают, что перед вложением денег гражданину следует оценить:

- кто и когда дал разрешение на застройку;

- есть ли рядом с возводящимся зданием какие-либо опасные объекты - это следует проверить по кадастру, по картам Google и Yandex, а также после выезда и обследования территории;

- какова зона застройки (если она была перепрофилирована, то где и когда это произошло? были ли конфликты при перепрофилизации?);

- какое реноме у компании (были ли суды, штрафы и привлечение должностных лиц к ответственности?).