АнтиФинРазведка

Самый честный блог о финансовой системе Российской Федерации

Почему цены на недвижимость будут расти и дальше.

2021-12-21 МАКСИМфинансы

С 2019 года количество застройщиков сократилось с 3,5 тысяч до 2 тысяч. Эксперты отмечают, что большинство не смогли подстроиться под новые правила проектного финансирования. Это означает, что вскоре рынок будет поделен между крупными компаниями. Соответственно, и оснований для снижения цен нет.

Ряд экономистов, анализируя динамику цен на недвижимость, отмечают, что за последние 30 лет (даже при наличии нескольких экономических кризисов) стоимость одного квадратного метра выросла в 40-100 раз. Разберемся, почему в пандемийные годы снижения расценок ждать не стоит.

После 2017 года власти все-таки решились капитально переформатировать конструкцию договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов, так как количество обманутых дольщиков, сдавших свои деньги, но не получивших собственность, достигло 200 тысяч семей.

Эта идея была проведена в нескольких нормативных правовых актах.

Документы предусматривали, что:

а) застройщик, желая заполучить деньги граждан, должен открыть в банке специальный счет;

б) соответственно, финансовая организация, разрешая размещение такого счета, косвенно контролирует процесс организации строительства;

в) если девелопер не исполняет предусмотренных законом и договором обязанностей, то в этом случае вложенные гражданами деньги возвращаются им в полном объеме без учета инфляции.

Такая конструкция взаимоотношений между клиентом (дольщиком), банком и застройщиком привела к нескольким взаимообусловленным тенденциям:

- во-первых, строительные компании вынуждены вести застройку исключительно за счет собственных или привлеченных (кредитных) средств. Так как финансовые резервы на этот случай есть только у крупных фирм, входящих в ТОП-100, то в 90% случаев мелким и средним фирмам приходится обращаться за кредитом в банки;

- во-вторых, финансовые организации оценивают (что вполне логично) документы, представленные такими субъектами для получения займа, и имеют право либо предоставить его, либо отказать;

- в-третьих, невозможность финансирования приводит к тому, что предприятия, просившие банк о финансовой поддержке, разоряются или перекупаются более крупными «игроками».

Статистические данные. ТАСС в мае 2021 года сообщал, что количество компаний-застройщиков жилья сократилось на 20%, составив 2 тысячи 150 штук (в мае 2020 года действовало почти 2 тысячи 700 застройщиков).

При этом фиксируются следующие тенденции:

- число фирм с небольшими строительными проектами до 10 тысяч квадратных метров уменьшилось на 12% (было в мае 2020 года – 900, в 2021 году – 788);
- число фирм со средними строительными проектами (50-500 тысяч квадратных метров) – уменьшилось на 10% (на 28% - с проектами от 500 тысяч до миллиона квадратных метров);
- крупные застройщики увеличили площади на 11% (было – 2,6 млн. квадратов, стало – 2,9 млн.).

Все эти процессы, помноженные на увеличение цены строительных материалов, сокращение количества иностранных рабочих из-за пандемии, существенное увеличение спроса на жилые помещения в качестве инвестиционного продукта, подталкивают вверх цены на квадратный метр недвижимого имущества.

Оценки экспертов: на сколько подорожали квартиры за прошлый год?

ЦБ РФ - 40%.

Управляющий партнер компании Webster Константин Ковалев - от 5 до 25% в зависимости от региона. В Сочи – от 50 до 60% .

ЦИАН - 34% на новостройки.

Какие действия предпринимают власти для стабилизации ситуации?

1.Охлаждение рынка, возможно, наступит после сокращения программы «льготной ипотеки» (с июля ставка по ней повышена, а сумма кредита ограничена 3 миллионами рублей);

2.Общее ужесточение требований к заемщикам - боясь увеличения необеспеченной долговой нагрузки населения, главный финансовый регулятор потребовал от банкиров суровее проверять документы тех, кто желает приобрести имущество (результат: в июле, по данным Национального бюро кредитных историй, уровень одобрения ипотеки опустился до четырехлетнего минимума, составив 61,7%);

3.Повышение ключевой ставки со стороны ЦБ РФ – однозначно предполагает удорожание кредитных предложений для всех категорий населения.

Будет ли падение цен?

Эксперты разных компаний убеждены, что курс корректироваться в ближайшем будущем не будет, так как ставки по ипотеке пока еще остаются приемлемыми, да и на рынке сохраняется дефицит качественного предложения.

Позиция.

Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка в интервью РБК заявила, что в 2022 году цена квадратного метра снова взлетит вверх: «Фиксируемый в 2021 году существенный рост стоимости строительных материалов ближе к осени сбавил темпы. Однако с начала 2022 года, после отмены заградительных мер на экспорт металла, цены на него могут пойти вверх. Это приведет к дальнейшему росту цен на квартиры»

Управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков в комментариях тому же изданию заключает, что демпинга ждать не следует: застройщики в эпоху внедрения проектного финансирования утратили возможность предлагать сниженные цены на стадии котлована.

В 2020 году сенатор Совета Федерации Сергей Лисовский заявил, что рынок строительства жилья в обозримом будущем станет монополизирован.

- Уходят средние и малые застройщики. Приходит монополизм. Это будет происходить и в Московской области, и в Москве. Мы имеем много ярких примеров, когда монополии захватывают рынок в России и потом растут цены, - сообщил сенатор.

Лисовский отмечал, что монополисты всегда сумеют грамотно обосновать повышение стоимости своих товаров и услуг даже в том случае, когда цены растут больше инфляции.